Wenn es in einer Wohngemeinschaft Ärger mit einem Untermieter gibt, kann es zu Hilferufen einzelner Mitbewohner an den Vermieter kommen. Doch darf der so ohne weiteres wegen strafrechtlicher Vorwürfe gegen einen Untermieter ein Hausverbot aussprechen? Ein Gerichtsurteil macht jetzt deutlich, dass Vermieter sich hier sogar schadensersatzpflichtig machen können.
Brandenburg/Havel. Wenn die Mieter einer Wohngemeinschaft einen Mitbewohner einer Straftat bezichtigen, berechtigt das den Vermieter nicht dazu, gegen den Beschuldigten ein Hausverbot auszusprechen. Im Gegenteil: Ein solches Vorgehen stellt eine verbotene Eigenmacht dar und eine Räumung ohne gerichtlichen Titel ist als unerlaubte Selbsthilfe zu werten. Das kann Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter auslösen. Das hat zumindest das Amtsgericht Brandenburg an der Havel entschieden (Urteil vom 25.11.2024, Az.: 30 C 194/24). Das Urteil ist rechtskräftig.
Der Rechtsstreit drehte sich um eine Wohngemeinschaft (WG), die ein rund 24 Quadratmeter großes Zimmer per Untermietvertrag an einen männlichen Mitbewohner vermietete. Was genau in der WG vorgefallen war, ist nicht bekannt. Jedenfalls erstatteten drei weibliche Mitbewohnerinnen gegen den männlichen Mitbewohner Strafanzeige wegen sexueller Belästigung. Im Zuge dessen wandten sie sich außerdem hilfesuchend an den Vermieter. Dieser erteilte dem Untermieter Hausverbot und drohte für den Fall der Zuwiderhandlung eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs an und verwehrte ihm den Zugang zur Wohnung.
Hausverbot für Untermieter: Verbotene Eigenmacht
Der Mieter erwirkte bei Gericht eine einstweilige Verfügung gegen das Hausverbot und erstattete seinerseits Anzeige gegen die Mitbewohnerinnen. Er habe die Straftat nicht begangen. Der Vermieter legte Widerspruch gegen die einstweilige Verfügung ein, scheiterte jedoch vor Gericht. Das Amtsgericht Brandenburg an der Havel gab dem Mieter Recht. Er habe Anspruch auf ungehinderten Zugang zu den von ihm gemieteten Räumlichkeiten – dazu gehörte neben seinem WG-Zimmer auch das Mitbenutzungsrecht für Küche, Diele, Bad und einen weiteren Raum.
Das Gericht stellte fest, dass der Vermieter gegen den Untermieter keinen Anspruch auf Räumung hatte und mithin verpflichtet war, ihm den Zugang zu den Mieträumen zu gewähren. Das Hausverbot wertete das Amtsgericht als verbotene Eigenmacht nach § 858 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Wer als Vermieter eine Räumung oder ein Hausverbot durchsetzen will, muss dafür vor Gericht ziehen, stellte das Amtsgericht klar. Es verwies zudem darauf, dass es als unerlaubte Selbsthilfe nach § 231 BGB zu werten ist, wenn der Vermieter ohne gerichtlichen Titel die Mieträume wieder in Besitz nimmt. Das kann einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter begründen.
Das Urteil zeigt: Vermieter von Wohngemeinschaften sollten sich sehr vorsichtig verhalten, wenn es in der WG zu schweren Konflikten kommt. In diesem Fall ist es dringend angeraten, sich als Vermieter Rechtsberatung einzuholen. Mitglieder von Haus & Grund erhalten eine solche außergerichtliche Rechtsberatung durch ihren Ortsverein.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.
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